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出租人提起遷讓房屋及給付租金訴訟應注意事項為何?
作者: 謝心味
答:(一)房屋租期屆滿,承租人拒不搬遷,則自是時起其對房屋已無占有的法律權源,出租人可依「侵權行為」、「租賃物返還請求權」、「所有物返還請求權」、「占有物返還請求返求權」合併主張請求遷讓房屋,及給付相常租金的不當得利。
B(二)就無權占有他人的房屋,依社會通常觀念,可認受有相當租金的利益,並致房地所有權人相當於租金的損害,房地所有權人可向占有人請求自無權占有起迄搬遷日,相當於租金的不當得利。
C(三)就相當於租金的不當得利金額的計算,實務上係依土地法第九十七條:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」,平均地權條例第十六條前段「舉辦規定地價或重新規定地價時,土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價百分之八十為其申報地價」,並斟酌基地位置、土地使用分區、工商繁榮程度、占有人利用基地的經濟價值及所受利益,並與鄰地租金比較,土地以申報地價、房屋以課稅現值,以此計算究以年息百分之幾為相當租金的不當得利,並非必以法定最高限額為租金數額。
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