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國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知
來源:
國土資發[2016]191號

各省、自治區、直轄市國土資源主管部門,新疆生產建設兵團國土資源局:
  《國土資源部 財政部 住房和城鄉建設部 農業部 國家林業局關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2014〕101號)印發以來,各地採取切實措施,大力推進農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作,取得了積極進展。但同時也遇到了一些問題,比如有的地方農村地籍調查工作基礎薄弱,難以有效支撐和保障農村房地一體的不動產登記;有的地方只開展宅基地、集體建設用地調查,沒有調查房屋及其他定著物;個別地方不動產統一登記發證後,仍然頒發老證;一些地方宅基地“一戶多宅”、超占面積等問題比較嚴重,且時間跨度大,權源資料不全等,影響了不動產登記工作的整體進度。尤其是農村土地制度改革試點地區土地確權登記發證遲緩,直接影響了試點工作的順利推進。為進一步加快農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作,有效支撐農村土地制度改革,現就有關問題通知如下:

  一、頒發統一的不動產權證書。目前全國所有的市、縣均已完成不動產統一登記職責機構整合,除西藏的部分市、縣外,都已實現不動產登記“發新停舊”。農村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權是不動產統一登記的重要內容,各地要按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規範(試行)》等法規政策規定,頒發統一的不動產權證書。涉及設立抵押權、地役權或者辦理預告登記、異議登記的,依法頒發不動產登記證明。

  二、因地制宜開展房地一體的權籍調查。各地要開展房地一體的農村權籍調查,將農房等宅基地、集體建設用地上的定著物納入工作範圍。對於已完成農村地籍調查的宅基地、集體建設用地,應進一步核實完善地籍調查成果,補充開展房屋調查,形成滿足登記要求的權籍調查成果。對於尚未開展農村地籍調查的宅基地、集體建設用地,應採用總調查的模式,由縣級以上地方人民政府統一組織開展房地一體的權籍調查。農村權籍調查不得收費,不得增加農民負擔。
  農村權籍調查中的房屋調查要執行《農村地籍和房屋調查技術方案(試行)》有關要求。條件不具備的,可採用簡便易行的調查方法,通過描述方式調查記錄房屋的權利人、建築結構、層數等內容,實地指界並丈量房屋邊長,簡易計算房屋占地面積,形成滿足登記要求的權籍調查成果。對於新型農村社區或多(高)層多戶的,可通過實地丈量房屋邊長和核實已有戶型圖等方式,計算房屋占地面積和建築面積。

  三、規範編制不動產單元代碼。宅基地、集體建設用地和房屋等定著物應一併劃定不動產單元,編制不動產單元代碼。對於已完成宗地統一代碼編制的,應以宗地為基礎,補充房屋等定著物資訊,形成不動產單元代碼。對於未開展宗地統一代碼編制或宗地統一代碼不完備的,可在地籍區(子區)劃分成果基礎上,充分利用已有的影像圖、地形圖等資料資料,通過坐落、界址點座標等資訊預判宗地或房屋位置,補充開展權籍調查等方式,編制形成唯一的不動產單元代碼。

  四、公示權屬調查結果。縣級以上地方人民政府統一組織的宅基地、集體建設用地和房屋首次登記,權屬調查成果要在本集體經濟組織範圍內公示。開展農村房地一體權籍調查時,不動產登記機構(國土資源主管部門)應將宅基地、集體建設用地和房屋的權屬調查結果送達農村集體經濟組織,並要求在村民會議或村民代表會議上說明,同時以張貼公告等形式公示權屬調查結果。對於外出務工人員較多的地區,可通過電話、微信等方式將權屬調查結果告知權利人及利害關係人。

  五、結合實際依法處理“一戶多宅”問題。宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求,原則上確權登記到“戶”。符合當地分戶建房條件未分戶,但未經批准另行建房分開居住的,其新建房屋佔用的宅基地符合相關規劃,經本農民集體同意並公告無異議的,可按規定補辦有關用地手續後,依法予以確權登記;未分開居住的,其實際使用的宅基地沒有超過分戶後建房用地合計面積標準的,依法按照實際使用面積予以確權登記。

  六、分階段依法處理宅基地超面積問題。農民集體成員經過批准建房佔用宅基地的,按照批准面積予以確權登記。未履行批准手續建房佔用宅基地的,按以下規定處理:1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前,農民集體成員建房佔用的宅基地,範圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大的,無論是否超過其後當地規定面積標準,均按實際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止,農民集體成員建房佔用的宅基地,超過當地規定面積標準的,超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。1987年《土地管理法》實施後,農民集體成員建房佔用的宅基地,符合規劃但超過當地面積標準的,在補辦相關用地手續後,依法對標準面積予以確權登記,超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
  歷史上接受轉讓、贈與房屋佔用的宅基地超過當地規定面積標準的,按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定,予以確權登記。

  七、依法確定非本農民集體成員合法取得的宅基地使用權。非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用宅基地的,在退出原宅基地並登出登記後,依法確定新建房屋佔用的宅基地使用權。
  1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前,非農業戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而佔用的宅基地,範圍在《村鎮建房用地管理條例》實施後至今未擴大的,可按實際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止,非農業戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而佔用的宅基地,按照批准面積予以確權登記,超過批准的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

  八、依法維護農村婦女和進城落戶農民的宅基地權益。農村婦女作為家庭成員,其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體,取得新家庭宅基地使用權的,應依法予以確權登記,同時登出其原宅基地使用權。
  農民進城落戶後,其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

  九、分階段依法確定集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實施前,使用集體土地興辦鄉(鎮)村公益事業和公共設施,經所在鄉(鎮)人民政府審核後,可依法確定使用單位集體建設用地使用權。鄉鎮企業用地和其他經依法批准用於非住宅建設的集體土地,至今仍繼續使用的,經所在農民集體同意,報鄉(鎮)人民政府審核後,依法確定使用單位集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實施後,鄉(鎮)村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批准用於非住宅建設的集體土地,應當依據縣級以上人民政府批准檔,確定使用單位集體建設用地使用權。

  十、規範沒有土地權屬來源材料的宅基地、集體建設用地確權登記程式。對於沒有權屬來源材料的宅基地,應當查明土地歷史使用情況和現狀,由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至範圍等進行確認後,公告30天無異議,並出具證明,經鄉(鎮)人民政府審核,報縣級人民政府審定,屬於合法使用的,予以確權登記。
  對於沒有權屬來源材料的集體建設用地,應當查明土地歷史使用情況和現狀,認定屬於合法使用的,經所在農民集體同意,並公告30天無異議,經鄉(鎮)人民政府審核,報縣級人民政府批准,予以確權登記。
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